Como vivir en armonía.

Los valores son creencias globales con las que nos sentimos fuertemente identificados y que nos permiten relacionarnos con el mundo, pensando y sintiendo que actuamos de forma adecuada (o inadecuada, depende del caso).

Si se detuviera cinco segundos a pensar en sus valores principales, ¿qué palabras acudirían a su mente? En algunos casos es la libertad, en otros el respeto, también he escuchado en ocasiones la amabilidad. Recuerde el primer valor que ha pensado, probablemente es con el que más identificado se sienta, que se trate de uno de los valores que están presentes en varias de sus decisiones más importantes ¿Qué significado tiene para usted ese valor? Y, ¿cree que para su vecino, su compañero de trabajo, su jefe o su compañero de vida tiene exactamente el mismo significado? Muy probablemente no, al igual que cada ser humano es diferente y único, también lo son su sistema de valores.

¿Cómo podemos relacionarnos como sociedad si no compartimos unos valores fundamentales?
Ahí estriba uno de los grandes desafíos en el desarrollo de la ciudadanía, lo que para uno es libertad, es muy probable que para otro no lo sea y que su música alta a ciertas horas, para uno sea inadecuada, mientras que para el otro es una expresión de su derecho a elegir cómo disfrutar de su casa.

La armonía social
El ser humano tiene cierta tendencia a buscar la falta, la deficiencia. Nos cuesta buscar y reconocer lo que nos aporta un valor del otro, en ocasiones simplemente porque lo damos por descontado. Darnos cuenta de lo que un compañero nos aporta, de sus fortalezas, nos permite tener una visión más optimista, global y realista.
Valorar lo que el otro nos aporta, abrir nuestra mente a lo bueno que el otro tiene, es una llave que abre el potencial de los equipos para colaborar y cooperar en un entorno donde la competencia es el pan de cada día. Con todo ello, ¿ambos comparten el mismo valor universal de compañerismo? En absoluto, cada uno dispone de su definición y es tan buena como la del otro pero sólo será efectiva cuando sea en cierta medida consensuada.

No vivimos aislados, sin embargo los valores que manejamos son individuales y subjetivos, por tanto para poder convivir con cierta armonía necesitamos conocer, comprender y adaptarnos en parte a los valores que expresan los demás.

¿Es legal que la comunidad tome el seguro contra riesgo de incendio en forma colectiva y se cobre por medio de gastos comunes?

La Ley en su artículo 36 decreta que la primera responsabilidad de tomar este seguro es del copropietario y si este no lo hiciere lo tomará el Administrador con cargo a aquel en los gastos comunes.

Nada impide o restringe la posibilidad que los copropietarios se pongan de acuerdo en contratar un seguro colectivo con todas las ventajas que ello involucra, y la posibilidad de pagarlo en cuotas por medio de los gastos comunes.

¿Quién fiscaliza que los condominios cumplan con la obligación de tener un Plan de Emergencia ante Siniestros?

No hay un organismo que realice esta función. En caso de un siniestro o emergencia, quedará en evidencia tal anomalía,  podrán tomar carta en el asunto los afectados, la municipalidad respectiva, el Estado, etc. demandando ante la justicia a la comunidad y especialmente al Comité de Administración que tiene la obligación legal de cumplir con esta norma. 

Sin embargo, cualquier copropietario podría denunciar este incumplimiento en el juzgado de policía local.

Por otra parte, no basta con tener un Plan guardado, es necesario que el P.E.S. sea conocido, enseñado, publicado y practicado por los usuarios del condominio.

¿Que es considerado un ruido molesto?

El Decreto 38 del Ministerio del Medio Ambiente del año 2011 (norma de emisión de ruidos molestos generados por fuentes fijas) entrega los niveles máximos permitidos de emisión sonora generados por fuentes fijas para la comunidad.

Dispone que el ruido máximo para las zonas residenciales es de 55 decibeles en horario de 7 a 21 horas -que equivale al ruido que produce el aire acondicionado de ventana, por ejemplo-, y de 45 de 21 a 7 horas, que equivale el ruido de una calle con poco tráfico.

Para hacerse una idea, una conversación normal tiene en promedio 60 decibeles, una aspiradora produce 70 decibeles; una motocicleta entre 100 y 110 y una discoteca 120 decibeles.

Esta norma protege a la comunidad que se ve afectada por problemas de contaminación acústica, desde el punto de vista de la salud pública. Protege a las personas que pudieran estar afectadas por altos niveles de ruido generado por fuentes fijas, o que pudieran sufrir molestias, en lugares habitables tales como sus viviendas, su lugar de trabajo, de descanso o de esparcimiento, entre otras.

¿Qué ruidos no regula el decreto 38?
No se aplica a:
El tránsito vehicular, ferroviario y marítimo.
El tránsito aéreo.
La actividad propia del uso de viviendas y edificaciones habitacionales, tales como voces, circulación y reunión de personas, mascotas, electrodomésticos, arreglos, reparaciones domésticas y similares realizadas en este tipo de viviendas.
El uso del espacio público, como la circulación vehicular y peatonal, eventos, actos, manifestaciones, propaganda, ferias libres, comercio ambulante, u otros similares.
Sistemas de alarma y de emergencia.
Voladuras y/o tronaduras.

¿Quién fiscaliza?
La Superintendencia del Medio Ambiente debe fiscalizar el cumplimiento de las disposiciones por parte de las fuentes fijas. La Superintendencia deberá informar anualmente, al Ministerio del Medio Ambiente, sobre el cumplimiento de las disposiciones sobre emisión de fuentes fijas. Asimismo, debe señalar si se han dictado programas de cumplimiento, sanciones, los rubros de fuentes más denunciados y los rubros con mayor aumento de denuncias en comparación al año anterior.

COPROPIEDAD
¿Qué pasa con los ruidos molestos en los condominios?
Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades de un condominio no deben perturbar a los otros ocupantes con ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso.

¿Cómo se denuncian los ruidos molestos en los condominios?
Las denuncias las puede hacer ante el Juzgado de Policía Local respectivo el Comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia.

Se puede hacer la denuncia también ante Carabineros. Los policías procederán según sus atribuciones y derivarán el procedimiento ante el juez de Policía Local.

¿Cuál es la sanción por ruidos molestos en los condominios?
Según la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria, la sanción por ruidos molestos en horas de descanso es una multa de una a tres unidades tributarias mensuales. El tribunal puede elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones el infractor y el propietario de la respectiva unidad (casa o departamento).

NORMAS MUNICIPALES
¿Las municipalidades pueden regular los ruidos molestos?
Si, las municipalidades en Chile poseen la facultad para regular, por medio de ordenanzas, los ruidos molestos producidos en la respectiva comuna. Estas normas pueden incorporar los ruidos que se produzcan en casas, comercio, actividades públicas y privadas. De esta manera, buscan proteger a sus habitantes de la contaminación acústica. Por tratarse de normativa particular, esta es diferente y depende de cada municipalidad.

Qué hacer con los árboles molestos

Qué hacer con los árboles molestos

¿Sabía que si las ramas del árbol de su vecino dan a su jardín puede cortarlas sin su permiso?
No se trata de provocar conflictos con quien vive a su lado, lo recomendable es conversar con el dueño para hacerle entender que su árbol ensucia su jardín, da mucha sombra o simplemente le molesta.

Pero si el diálogo no funciona, la ley permite cortar las ramas que dan a su casa. Juan Ignacio Jaramillo, jefe del Departamento de Operaciones de la Municipalidad de Las Condes, explica que la plantación de árboles en recintos privados debe cumplir con ciertas normas establecidas en el Código Civil. "Ahí se establece que los árboles deben estar a 1,50 metros del medianero, y que si las ramas exceden ese límite cruzando hacia la casa vecina, el propietario puede exigir su poda o cortar las ramas él mismo".

Acción legal

Juan Ignacio Jaramillo sostiene que la idea es que los vecinos se pongan de acuerdo, sin llegar a enfrentamientos. Sin embargo, si el dueño del árbol se rehúsa a cortar las ramas y su vecino no se siente considerado, podría poner una denuncia en el Juzgado de Policía Local por incumplimiento de lo que manda el Código Civil.

La directora de Aseo y Ornato de la Municipalidad de Vitacura, Yesika Tsutsumi, advierte que en estos casos el municipio sólo puede asesorar a las partes, no puede dar instrucciones ni cursar infracciones, porque se trata de propiedad privada.

"En caso de que haya evidente peligro de caída se puede notificar al dueño, aconsejándole la poda y advirtiendo que en caso de desganche será responsable de los daños que ello provoque, ya sea en la propiedad de su vecino como en la vía pública".

Frente a mi casa

Ahora si las ramas de los árboles están enredadas en el alumbrado público, lo más probable es que sea la compañía de electricidad la que realice la poda. Eso sí, previa autorización del municipio.

Otro tema son los árboles que están en la vereda, en el frente predial que va desde la reja de la casa hasta la solera de la calle. En ese caso, la responsabilidad de la mantención es compartida.

El jefe del Departamento de Operaciones de la Municipalidad de Las Condes explica que los propietarios sólo deben hacerse cargo de la limpieza y regado de los árboles. Nada de correr con colores propios. "Los vecinos sólo deben preocuparse del aseo, el municipio se hace cargo de la poda, extracción y cuidado fitosanitario de los árboles. De hecho, si alguien poda un árbol que está en el frente predial, se le puede cursar una infracción".

Asimismo, los vecinos tampoco pueden plantar árboles frente a su casa sin la previa autorización de la municipalidad. Lo que se trata de cuidar es que se planten las especies adecuadas, evitando, por ejemplo, árboles frutales.

La regularidad de la mantención del frente predial que hacen los municipios es variable. En general, es más frecuente en las avenidas grandes, y en muchos casos son los propios vecinos quienes solicitan la poda.

"Las podas se pueden planificar cuando es necesario despejar luminarias o señales de tránsito. O bien son solicitadas por los vecinos argumentando razones visuales, oscuridad o seguridad. A diario se reciben solicitudes de este tipo, las que son ingresadas y se da una fecha cercana para la poda", comenta la directora de Aseo y Ornato de la Municipalidad de Vitacura. Más vale tener un poco de paciencia. Si no, los frutos pueden ser amargos.

El Código Civil manda...

Art. 942: Si un árbol extiende sus ramas sobre suelo ajeno, o penetra en él con sus raíces, podrá el dueño.

¿Que sistema usar para los gastos comunes?

Sistemas para gastos comunes

En el mercado de administración de comunidades o condominios, resulta imprescindible que la información esté disponible para los copropietarios.

Es aquí donde los sistemas de administración para gastos comunes tiene un papel preferente, si bien muchos administradores usan frecuentemente excel como herramienta para el cálculo de los gastos comunes, el utilizar sistemas especializados y creados para el rubro soluciona muchos de los problemas que no cubre excel.

Por mi parte mis inicios laborales fueron en informática, lo que me ayuda a comprender desde un ángulo privilegiado este tipo de herramientas tecnológicas.

Existen en el mercado chileno, varias empresas que prestan el servicio de arriendo de software mensual, el monto mensual tiende a ser más o menos el mismo de una empresa a otra.

¿Entonces como seleccionar a una?

No resulta fácil para una persona sin manejo seleccionar la plataforma adecuada, por lo que después de revisar varias herramientas les entrego algunos consejos para la toma de decisión.

Que debe tener el sistema para ser usado por su comunidad:

-       
 Debe ser intuitivo, es fundamental que la interfaz sea simple, que cualquier persona sin muchos conocimientos pueda realizar las operaciones básicas.

-          Debe ser rápido, los tiempos de cálculo deben ser cortos.

-          Debe contar con la posibilidad de descargar informes de casi todo, por lo general en formato excel, así permite al administrador, ordenar mejor la información.

-          Debe incorporar herramientas de utilidad en las versiones básicas y la opción de incluir herramientas especificas según la necesidad de cada comunidad, por ejemplo sistemas de remuneraciones, monitoreo de cámaras, control de acceso vía tarjetas etc..

-          Debe incluir algún tipo de respaldo de los datos, o la opción de descargar en algún formato común como excel.

-          Debe contar con sistemas de acceso diferenciado por seguridad, con limitaciones en lo que puede hacer quien ingresa al sistema, por ejemplo conserjes, miembros del comité, supervisores, administrador(es).

-          Debe incluir algún sistema de tareas o agenda para dejar un registro de lo que se va realizando.

-          Debe permitir que el conserje realice un registro de acceso de visitas y correspondencia, ideal si permite escanear el carné del visitante y mejor aun si puede ser fotografiado. Los propietarios deben poder acceder y revisar en el histórico.

-          Debe contar con un sistema de soporte que funcione, que responda adecuadamente y en tiempos cortos, este punto es clave. Este tipo de empresas tienden a tener un crecimiento explosivo en su base de clientes, que son básicamente administradores de condominios. Si las llamadas telefónicas, emails, chats o sistemas de consulta por temas del sistema, no tiene respuestas rápidas, no importará que el sistema sea el mejor, será cambiado por otro donde si respondan a tiempo.

-          Los datos son importantes, por lo que la empresa que presta el servicio debe protegerlos, en caso de problemas técnicos contar con los respaldos y restaurar la información en plazos cortos.

-          El valor mensual debe ser escalonado según la cantidad de características a utilizar, así la comunidad solo cancela por lo que realmente utiliza.

-          Debe incluir algunas plataformas de pago, conocidas como “pasarelas de pago”, los copropietarios pueden pagar sus gastos comunes según ellos decidan, trasferencias, tarjetas de crédito o de multi tiendas.

La lista de características continúa y continuará ya que este es un mercado dinámico, las empresas (o casas de software) irán desarrollando todo tipo de extensiones, aplicaciones, mejoras o lo que consideren adecuado para el desarrollo de la actividad. Finalmente, ellos compiten por un trozo de esta torta y la competencia siempre beneficia al consumidor.

Después de evaluar varias plataformas y utilizar otras, las cuales tuve que descartar por bajos rendimientos, soporte deficiente, lentitud en los procesos, perdidas de datos y un sin número de deficiencias. Finalmente, encontré una herramienta adecuada.

Debo aclarar que varias de las plataformas que presentaron deficiencias al ser utilizadas han ido solucionando los problemas lo que resulta normal en este tipo de herramientas, pero en este rubro devolver la confianza requiere tiempo.Por lo expuesto no incluire los nombre de esas empresas.

Actualmente junto a mi equipo administramos 7 condominios y hemos llegado a administrar 9.

Parte de mi trabajo es con importantes inmobiliarias, me corresponde inicializar condominios nuevos, desde el inicio habilito el sistema y los copropietarios pueden revisar toda la gestión desde sus computadores o teléfonos. En todos los condominios he utilizado y utilizo el sistema Edipro, los copropietarios se sienten muy a gusto con la información que entrega el sistema lo que me confirma la acertada elección.

Luis Vallejos
Administrador y gestor inmobiliario.
www.lvk.cl

¿Cómo se cobra el agua caliente y la calefacción?

A continuación, se explica de una forma clara y concisa la metodología entregada por Metrogas S.A. para la distribución y cobro de los consumos de agua caliente y calefacción, el cual se pretende sea la forma más equilibrada de acuerdo a los estudios vigentes, de cobrar dichos consumos a los copropietarios de un condominio.

Se pretende distribuir de la forma más ecuánime la cuenta de Metrogas cobrada a la comunidad por concepto de consumo en las centrales térmicas de agua caliente y calefacción.

Costo fijo (50%)

Este se refiere a:

* Perdidas de calor.

* Perdidas por radiación en caldera, boiler, redes de distribución.

* Calefacción en espacios comunes y recintos sin calefacción, etc.

Estos costos fijos deben ser asumidos por toda la comunidad ya que es el costo de mantener en funcionamiento las calderas.

Costo variable (50%).

* Consumos individuales de calefacción y agua caliente medidos por horómetros y medidores de flujo.

Por ejemplo;
* Del costo variable un 44,5% corresponde a agua caliente y un 55,5% a calefacción, o dicho de otra forma: 23% de la cuenta o factura de Metrogas corresponde a agua caliente y un 28% calefacción. El cálculo de dichos montos, corresponden al valor total de agua caliente y calefacción que por separado se cobran en los consumos individuales.

Por otra parte es importante destacar que para un uso eficiente de las calderas debe ser mantenida por profesionales u operarios que tengan una adecuada calificación técnica con el objeto de controlar las temperaturas del estanque de agua caliente, calderas, intercambiador de calor y calefacción, como también monitorear la combustión en las calderas.

Cada propietario debe pagar lo que consume en base al registro de su medidor.

Consumo y Cobro.

El valor correspondiente al costo fijo, se prorratea en base al porcentaje que cada copropietario posee en la comunidad. Este monto forma parte de los gastos totales, ya que lo pagan todos.

Posteriormente debemos determinar los consumos de agua caliente y calefacción de cada unidad habitacional, para distribuir el 22% y 28% respectivamente, de la cuenta de gas según el ejemplo.

Luego de obtener el consumo individual de agua caliente y calefacción, procedemos a calcular El valor del metro cubico el agua caliente y calefacción, por ejemplo:

Valor metro cubico calefacción = Valor total Calefacción

Consumo total (m3) de calefacción

Lo mismo se aplica para el valor del metro cubico del agua caliente.

Datos importantes:

1.A mayor consumo de agua caliente y calefacción, mas barato el valor unitario del m3.

2.Mientras menos departamentos utilicen la calefacción, el valor cobrado por este servicio no será representativo del monto que debieran cancelarse por cada m3.

3.Una distribución de cuenta errónea, provoca que los valores cobrados por los servicios de calefacción y/o agua caliente, sean irreales, en perjuicio de las personas que lo utilizan.

4. Verifique que dice su reglamento de Copropiedad

¿Que es una alícuota y quien la determina?

Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como un todo.

Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes para cada unidad.

Las alícuotas estarán estipuladas como un anexo del reglamento de copropietarios.

¿Se pueden realizar consultas por escrito a los copropietarios?

La ley entrega la opción de realizar consultas por escrito a con el objeto de decidir sobre ciertas materias. Los asuntos que se pueden consultar mediante este mecanismo son los siguientes:

1.- Alteración de los derechos de dominio en el condominio.

2.- Cambio de destino de las unidades del condominio.

3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

Dicha consulta deberá ser firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18.

La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios.

La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75 % de los derechos en el condominio.

El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.

¿Cuales son los pasos a seguir cuando no se cancelan los gastos comunes?

Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como ascensores o piscinas, no les parecería adecuado cancelar dichos gastos.

Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que le corresponde ( salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución ) y el cobro se efectuara a través del administrador del condominio.

Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento de copropiedad de su condominio. En caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración.

l cobro judicial de los gastos comunes, se rige por las siguientes normas:

a) Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.

b) Procedimiento aplicable. Articulo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.

c) Titulo ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán merito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.

d) Notificación de la demanda. Este procedimiento se efectúa personalmente o por cedula dejada en el domicilio.

¿Como se puede evitar el mal uso de los estacionamientos de visitas?

Utilice trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción con un adecuado control, por parte de los conserjes o quien corresponda, de las personas que ocupen dichos estacionamientos.

Asimismo mantenga un directorio actualizado de patentes de las personas que habitan en su comunidad con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y asi evitar que vuelva a suceder.

Si en su comunidad existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los copropietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, los vecinos tendrían que modificar el reglamento de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

Recuerde que la ley de copropiedad, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden servir para uso exclusivo de un copropietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.

¿Problemas con los ruidos molestos en su comunidad o edificio?

Si usted vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración.

También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía pública, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros.

Las multas pueden llegar a las 5 UTM ($190.000 pesos aprox.)

Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.

¿Qué hacer en caso de filtraciones de agua en su condominio ?

Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución. Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Cabe considerar lo planteado en el artículo 6 del decreto N° 46 sobre la Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala lo siguiente: “Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma.

El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de desperfectos que puedan producir daño en otras unidades o en bienes de dominio común, el Comité de Administración le fijará un plazo al efecto. Si las reparaciones no se ejecutaren transcurrido dicho plazo, se procederá conforme a los incisos tercero y cuarto del artículo 32 de la ley”.

¿Qué acciones se pueden tomar si el pago de los gastos comunes es por medio de un cheque sin fondo ?

Al pagar los gastos comunes muchas veces los comuneros emiten cheques que no poseen fondos, en este caso el banco protesta dicho cheque informando al boletín de informaciones comerciales (cámara de comercio de Santiago) y levanta un acta de protesto.

Luego la comunidad debe comunicarle al deudor que su cheque no posee fondos de tal forma de aclarar su solución y exigir el pago ya que de lo contrario se expone ser multado por la comunidad aplicándole el interés máximo convencional para operaciones no reajustables menores a 90 días, en su próximo recibo de gastos comunes.

Si el deudor acumulase 3 cuotas impagas, el administrador deberá cortar el suministro de luz a la vivienda, previa autorización al comité de administración.

Recuerde que el gasto común se encuentra pagado cuando la totalidad de dicho monto ha sido cancelado.

¿Qué es el fondo operacional? o ¿fondo de inicio?

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.

Habitualmente en los condominios nuevos, a los copropietarios se les exige un valor, ya sea en UF o en pesos, que puede ser pactada en cuotas.

¿Cuáles son los plazos de garantía en un Edificio?

Según el artículo N° 18 de la Ley general de Urbanismo y Construcciones, se establece que el propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños o perjuicios que provengan de fallas o desperfectos en la construcción, ya sea durante su ejecución o después de terminada.

Por tanto se hace imprescindible conocer y entender, los siguientes plazos de garantías que establece en legislador en beneficio de los copropietarios.

a) 10 años, en el caso de desperfectos en la estructura, tales como: cimientos, fundaciones, muros, losas, cadenas, vigas, pilares, etc.

b) 5 años para fallas en las instalaciones, por ejemplo: ventanas, bases de pavimentos, estructuras de piso, asilamiento térmico y acústico, instalaciones eléctricas, redes húmedas, ascensores, calderas, etc.

c) 3 años para fallas que afecten las terminaciones o acabado de obras; dentro de este concepto tenemos: alfombras, barnices, cerámicos, pinturas, puertas, revestimientos, pisos, muebles empotrados.

Los plazos de prescripción se inician desde la recepción de la obra por parte de la dirección de obras municipales, excepto el punto c) que se inicia a partir de la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces por parte del comprador.

Honorarios del administrador

Un factor importante para cualquier comunidad son los honorarios que cobrará el administrador.
Lo habitual para definirlos es mantener el monto que se cancelaba al administrador saliente más un reajuste. Si bien este método es muy usado, no siempre es correcto, ya que en algunos casos el valor puede estar "inflado" o por el contrario sub valorado.

Es recomendable realizar una evaluación del tipo de comunidad, edificio, parcelas, casas, cantidad de unidades, ubicación del condominio y sobre todo el estado de la comunidad. Después de realizar una evaluación profesional (sin costo para la comunidad) es posible emitir un diagnóstico, así definir la cantidad de trabajo a realizar y el tiempo que tomará regularizar la comunidad.

Existen algunos parámetros para definir el monto, podemos indicar una regla, a mayor cantidad de unidades el valor por unidad administrada tiene a la bajar. 

Tomemos tres ejemplos:

1- Un condominio de 30 departamentos, con ascensor, caldera, piscina, sauna, conserjes, auxiliares y áreas verdes. Proyecta honorarios por concepto de administración de 11 UF.Valor por unidad 0.37 UF 

2- Un condominio de casas con 70 unidades, sin conserjería, sin personal, sin instalaciones. Proyecta honorarios por concepto de administración de 11 UFValor por unidad 0.16 UF

3- Un Condominio de casas con 180 unidades, con conserjería, áreas verdes, jardineros, telefonía, cámaras de seguridad y otros.Proyecta honorarios por concepto de administración de 28 UFValor por unidad 0.15 UF

Como podemos apreciar es necesario evaluar caso a caso, para así definir un valor que vaya en relación a la cantidad y tipo de trabajo a realizar.

10 consejos a tener en cuenta para la compra de una vivienda nueva

La vivienda propia es una de las adquisiciones más importantes en la vida, no sólo por el costo que tiene comprar un bien raíz, sino también porque es el lugar que se destina para pasar los ratos libres, descansar y compartir con la familia y amigos.

Casos de inmuebles que vienen con menos metraje del ofrecido en la publicidad, cambios en los planos y fallas en la construcción de casas y edificios son algunos de los problemas que han tenido los compradores luego de recibir su propiedad. Si está pensando en comprar lo más probable es que sepa cuántos dormitorios necesita, cantidad de baños, el barrio que le acomoda y cuál es el máximo que puede gastar, pero eso no es todo.

Aquí le presentamos 10 tips de expertos para asegurarse de hacer una buena elección:
1.-Capacidad de endeudamiento y gastos de la vivienda: Las personas interesadas en la adquisición de una vivienda deben revisar su capacidad de crédito y hacer una estimación de su ingreso mensual hacia el futuro. Esto debe ir en comparación con los gastos que implicará el dividendo, los gastos comunes, o las cuentas de suministros básicos dependiendo del tipo de vivienda y el costo de mantenerla.

2.- La inmobiliaria: Es esencial revisar el actuar de las inmobiliarias y la calidad del servicio postventa antes de cerrar la compra. "Hay que buscar el precio más conveniente, pero con una certeza de que uno le está comprando un producto a una empresa seria y responsable", "fijarse desde el arquitecto hasta la calidad de la arquitectura, que esté bien pensada. Puede ser por internet, revisar sus obras anteriores y las opiniones".

3.- Certificación y normas: La Dirección de Investigaciones Científicas y Tecnológicas de la Universidad Católica (Dictuc) recomienda consultar con la constructora si cuentan con alguna certificación de las viviendas, el material y la instalación. Por otro lado averiguar en la dirección de obras de la municipalidad cuáles son las normas de edificación en términos de la altura y las características del proyecto.

4.- Las medidas: Cuando la persona se resuelve a firmar la promesa de compraventa debe tener la certeza de que la inmobiliaria va a cumplir con lo ofrecido. En este sentido, Herman invita a los compradores a "exigirle a la inmobiliaria que firme un documento público en donde se responsabilice de que los metros cuadrados útiles ofrecidos es efectivamente la que tendrá. Es esencial que la persona que compre 80m² a una empresa, cuando tenga las llaves de su casa o departamento reciba una vivienda con los 80 m² y no menos".

5.- Inspección visual: El Dictuc asegura que es esencial que los compradores realicen una inspección visual al visitar la vivienda, revisando la presencia de fallas en las terminaciones, funcionalidad de las ventanas, puertas, muebles, sanitarios, guardapolvos, etc. Es fundamental hacer correr el agua para comprobar el funcionamiento de la grifería.

6.- Terminaciones, durabilidad y costo del recambio: El Dictuc recomienda revisar que las cerámicas no estén "sopladas" mediante pequeños golpes para probar "que no suene hueco" y descartar algún problema con el pegado. Otra dato que ofrece el Dictuc es que al momento de visitar la vivienda en la que se está interesado, se utilice un huevo en una superficie para chequear que sea realmente plana. Por último, fijarse en la calidad de los materiales utilizados y evaluar los costos de mantención de recambio.

7.- Revisar el manual de derechos y obligaciones: El comprador debe solicitar el manual de derechos y obligaciones, el cual la inmobiliaria debe tener disponible. En este documento se encuentran, entre otras cosas, los pasos a seguir en caso de que existan fallas. Solicitar este documento muestra a un comprador exigente e informado. Aunque por ley no es obligación que las inmobiliarias entreguen este manual.

8.- Muebles y espacios: Es necesario revisar si los muebles de cocina pueden almacenar la cantidad de loza, utensilios o mercadería que requiere el comprador. En esta línea, el Dictuc asevera que es importante medir los espacios donde se ubicarán artefactos como refrigerador, lavadora, cocina y sus respectivos enchufes y conexiones.

9.- La conectividad: La ubicación de la vivienda y las posibilidades de transporte son un aspecto primordial para la calidad de vida de las personas, ya que el hecho de poder trasladarse en menos tiempo al lugar de estudio o trabajo es un valor agregado para la vivienda. Las personas tienden a optar, en la medida de lo posible, por sectores mejor ubicados para evitar el uso de automóvil y reducir los tiempos de traslados. Se recomienda además buscar un sector que cuente con comercio menor de abastecimiento en un radio de no más de 6 cuadras para ir a comprar y no tener que tomar el auto.

10.- Áreas verdes y vida al aire libre: Los especialistas dicen que, dentro de lo posible, lo ideal es optar por un sector que cuente con áreas verdes cercanas, dependiendo de los intereses y prioridades del comprador. Otra opción es escoger un conjunto habitacional que cuenta con un sector de recreación.
Aparte de estos 10 tips, recomiendo a las personas que piensan comprar su vivienda en un condominio, solicitar a la inmobiliaria el reglamento interno y leerlo, existen pagos iniciales que vendrán en su primer gasto común, como fondos de inicio, de garantía etc.
Fuente: Emol.com - http://www.emol.com/noticias/economia/2014/08/01/672921/los-10-tips-para-elegir-bien-la-casa-propia.html

Adicionalmente de estos 10 tips, recomiendo a las personas que piensan comprar su vivienda en un condominio, solicitar el reglamento interno y leerlo, existen pagos iniciales que vendrán en su primer gasto común, como fondos de inicio o puesta en marcha, de garantía etc. Por lo que resulta muy aconsejable estar informado para no encontrarse con sorpresas.

5 consejos para prevenir estafas en condominios

Consejos para prevenir estafas o problemas financieros en condominios.
Lamentablemente los malos administradores han contribuido a desprestigiar este rubro, malas prácticas, desorden administrativo y mas, pero debo recalcar que solo es un pequeño grupo de administradores. Hay muchos adminstradores que realizan su trabajo normalmente y gracias a ellos las comunidades funcionan sin problemas.

 A continuación detallo algunos datos para que las comunidades puedan detectar anomalías tempranamente y así prevenir un gran problema;

1- El manejo del dinero debe ser con cheque y siempre a dos firmas, pudiendo ser una firma del administrador y otra de algún integrante del comité, o bien que solo firmen los integrantes del comité. Dentro de un par de años las empresas ya no recibirán cheques por lo que se utilizará mayoritariamente transferencias, los bancos habilitan pinpass para cada integrante del comité y para el administrador. Los pagos solo se realizan cuando se ingresan mínimo dos códigos de dos pinpass autorizados.

 
2- Revisión constante de los comprobantes de egreso, designación de un integrante del comité para que periódicamente realice revisiones de los comprobantes de egreso, principalmente debe fiscalizar que no falten comprobantes y estos sigan un correlativo. Todo pago realizado debe ser acompañado de un recibo en original, boleta, factura u otro documento que respalde el gasto.

3- Los comprobantes de ingreso que es donde se registran los pagos de gastos comunes, debe adjuntar la transferencia o el comprobante de depósito. También estos comprobantes deben ser foliados y en correlativo.

4- Tal vez la principal fuente de estafas es cuando en conserjería se reciben pagos en efectivo o con cheque abierto. Con solo restringir esta práctica se previenen fugas importantes de dinero.

5- Otra forma de desviar el dinero es realizando pagos a empresas de servicios donde el administrador gira un cheque o se transfiere a su nombre para el realizar los pagos. Si bien no necesariamente es una estafa si es bien realizada, pero hay casos donde no se realizan los pagos o el administrador acuerda con las compañías convenios a varios meses y maneja estos dineros.

En mis años de administrar condominios me he encontrado con múltiples problemas financieros al asumir la administración de algunos condominios. Es necesario invertir mucho tiempo en la regularización financiera para poder normalizar la situación del condominio. Cuando se producen problemas financieros afectan a  todas las áreas del condominio, sueldos del personal, leyes sociales impagas, cuentas de servicios elevadas, convenios de mantención impagos o sin ellos con la consiguiente degradación de los bien del condominio. Siempre es mejor prevenir que lamentar
lvkpropiedades1@gmail.com

Auditoría de un Condominio

Cuando se habla de Auditoría generalmente se asocia a la revisión de dineros.

Muchas veces las Auditorías se solicitan por cuánto existe alguna duda o la certeza que los dineros de la Administración de un condominio, no han sido manejados correctamente, y se busca que la Auditoría, revele esa situación.

Pero puede ocurrir que la auditoria muestre una situación opuesta y se concluya que el Administrador ha realizado un agestión idónea, en la Administración de dineros de la comunidad de copropietarios.

A menos que se pretenda encontrar desfalcos financieros, la Auditoría no está dirigida a encontrar o establecer situaciones de dolo. La Auditoría busca preferente verificar que el trabajo realizado se encuentra según apegado a las normas y políticas del reglamento del condominio.

La persona que realiza la auditoria debe interiorizarse de:

Las Actas de las Asambleas, el Reglamento de Copropiedad, las Actas del Comité de Administración, el Reglamento Interno de Higiene y Seguridad, la comunicación que haya recibido el Administrador y/o el Comité de Administración y en general todo documento que pueda ser de utilidad para el trabajo, como por ejemplos distintos Reglamentos que se haya dado el Condominio.

Después de analizar los aspectos laborales, contratos, feriados, finiquitos, horas extras, liquidaciones de sueldos, cotizaciones previsionales. Aspectos tributarios, retención de impuestos si las hay, declaración y pago de ellos.

Posteriormente los aspectos financieros, ingresos, egresos, la caja chica, las cartolas bancarias, el estado de morosidad, y conciliar todo.

Se debe analizar que todo gasto se encuentre respaldado por un documento legal, Factura, Boleta de Compraventa, Boleta de Honorarios, Formularios de Declaraciones de Imposiciones e Impuestos.

Una vez revisado todos los documentos, el auditor debe confeccionar un informe con su opinión, el cual se utilizara por la comunidad, de ser necesario servirá para dar para inicio de alguna acción judicial, si resultan hechos punibles.

LAS MASCOTAS EN CONDOMINIO

La posesión de animales en las viviendas contempladas por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria debe estar precisada en el reglamento interno.

Sin importar si donde se vive es parte de una copropiedad o no, la ley y otras normas imponen limitaciones a la posesión de animales domésticos.

Algunos comparan una mascota casi como tener un hijo de corta edad: acompañan, divierten, molestan, a veces protegen, y hay que hacerse responsables de ellos. Si se vive en una casa o departamento independientes, los pros y contras terminan ahí. Pero si se habita en un condominio o edificio, donde hay otras familia, las obligaciones aumentan y puede haber problemas si la comunidad se opone a tenerlas.

Don Luis Vallejos, (administrador de condominios y gestor inmobiliario) : Quienes viven en los inmuebles contemplados en la Ley 19.537, de Copropiedad Inmobiliaria, como casas o departamentos en condominios, departamentos acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal, ciertos proyectos de viviendas sociales, etcétera, deben verificar si el reglamento del condominio autoriza tener mascotas. Si no lo prohíbe expresamente, cualquiera es libre de tenerlas. La ley establece que las viviendas deben usarse sin interferir con la tranquilidad y seguridad de los demás copropietarios. Si alguien se ve afectado, sea por suciedad, ruidos o potencial agresividad de algún animal, puede recurrir al juez de policía local para una solución o multas que van de una a tres UTM ($29.711 a $89.133), las que pueden reiterarse.
Animales menores
Un caso especial es el de perros falderos, aves menores, reptiles, roedores en jaulas y otros animales que no salen habitualmente de la vivienda ni causan molestias a terceros.
El presidente de ASEACH señala al respecto que, si el reglamento que originalmente autorizaba tener mascotas es modificado en contrario, las personas que ya los alojaban tienen el derecho a seguir con ellos. Es decir, la nueva norma es aplicable sólo a los intentos de tener nuevas mascotas.
Un reglamento que prohíbe o acepta los animales puede ser modificado con el acuerdo de al menos el 75% de los propietarios, sea con los que asisten a la asamblea correspondiente o pudiendo hacerse por consulta escrita. Cuando el reglamento fue establecido por el primer vendedor, podrá ser modificado cuando se haya vendido al menos el 75% de las unidades habitacionales.
La tenencia de animales es compleja también por problemas de actitud. Si bien la ley obliga a los administradores a actuar por propia iniciativa cuando alguien no acata las disposiciones internas, dice Manuel Batarce (presidente de ASEACH), la experiencia demuestra que es el afectado quien debe presentarnos la denuncia y persistir en ella, porque no se saca nada con hacer la acusación si no se tiene el respaldo del reclamante, lo que puede ocurrir generalmente por temor a represalias.
Recomendaciones
Si compra o arrienda un inmueble bajo el sistema de copropiedad, lea antes el reglamento, ya que puede tener disposiciones que no comparte.
Los problemas de convivencia deben ser ventilados ante el juzgado de policía local. Las municipalidades también pueden actuar como instancias extrajudiciales, aunque no es lo habitual. Para situaciones más graves, como daños materiales o ataques, están los tribunales superiores.
No está de más conocer la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y es muy importante participar en las asambleas y votar en ellas personalmente.

10 consejos prácticos para mantener tu casa limpia y ordenada

1. No compres más de lo necesario: No adquieras cosas demás a menos que tengas un lugar especifico donde ponerlo, o una función valida. Con ello, no solo se refiere a productos del hogar, si no a también a ropa, zapatos, libros, etc.

2. Usa canastas: Compra varias canastas decorativas del mismo tipo, y ponlas en distintas partes de tu hogar. Cada vez que algo este fuera de lugar, colócalo en la canasta. Si tienes niños, esta es una buena manera de enseñarles a ser organizados.

3. Usa ganchos: Pequeños ganchos en la pared cerca de la entrada, en el closet, en los cuartos de los niños y en la cocina te pueden ayudar a mantener tu casa más organizada. En lugar de tirar abrigos en una silla o sofá, cuélgalos cerca de la puerta. Enseña a tus niños a colgar sus abrigos y mochilas en ganchos en su habitación.

4. Haz tu cama: Aunque parezca trivial, el solo hecho de tender la cama puede hacer una gran diferencia para mantener la habitación ordenada. Si te tomas cinco minutos para hacerlo, te tomaras otros cinco para recoger la ropa tirada. Si no tienes tiempo de ordenar el resto de tu habitación, te sentirás un poco mejor al saber que por lo menos la cama está hecha.

5. Limpia todos los días: Aparte de poner cosas en su lugar, es importante que limpies todos los días. No necesitas hacer una limpieza profunda, pero asegúrate que las superficies de la cocina y el baño estén limpias, aspira o barre el piso y lava los platos. El solo hecho de que tu casa se sienta limpia te ayudara a tratar de mantenerla organizada.

6. Guarda o lava tu ropa.: Cuelga tu ropa o llévala a la lavadora cuando termine el día. Una gran cantidad de ropa puede hacer que cualquier casa se vea desastrosa. Dedicar unos cuantos minutos todas las noches para acomodar tu ropa, hará que tu vida -a la larga- sea mucho mejor.

7. Fija un "centro de control": Un "centro de control" en donde puedes meter cosas como tus llaves, cartera, bolsa y cualquier objeto de uso diario, es el secreto de cualquier una casa organizada. Nunca tendrás que buscar desesperadamente tus llaves si sabes que están en su lugar siempre.

8. Empieza desde lo básico.: Si todavía no eres una experto de la organización, empieza con pequeños detalles, como ordenar tus papeles. Disfruta del sentimiento inmediato de haberlo hecho que te motivará para proyectos más grandes y ambiciosos, como organizar todo tu clóset.

9. No te satures: Recuerda tener el control sobre tus pertenencias. Si programas tu mente para que todo permanezca organizado, no lo sentirás como un problema.

10. No te estreses: A todos nos gustaría tener una casa completamente organizada todos los días del año, pero lo cierto es que no es posible. No te estreses por tener una casa ordenada y limpia siempre, ya que es necesario que la disfrutes también. Si tuviste un largo día de trabajo, puedes dejar los platos para el otro día, y si tienes una vida muy ocupada, no te sientas culpable de contratar alguien que limpie tu casa algunas veces al mes.